Nos condomínios, perseguições em ambiente virtual são frequentes. Com esta nova lei sancionada em 31 de março de 2021, práticas poderão ser penalizadas com multas e até prisão.

Por Thiago Badaró*

No dia 31 de março de 2021 foi sancionada a Lei 14.132, de 2021, conhecida como “Lei do Stalking”, modificando o Código Penal e incluindo o art. 147-A no rol de crimes da legislação.

A palavra stalking, vem do inglês "to stalk" e significa perseguir, atacar à espreita, e, atualmente, vem sendo utilizada em razão das perseguições realizadas em ambiente virtual por meio dos mais diversos aplicativos de comunicação existentes nos mercados.

No passado, o crime de perseguição era considerado apenas uma contravenção penal, porém, com o aumento da gravidade da prática, hoje, o artigo 65, que tem como título a “perturbação da tranquilidade”, deu espaço para uma tipificação penal mais gravosa, transformando em ato criminoso a prática, descrita no art. 147-A, como sendo:

Perseguir alguém, reiteradamente e por qualquer meio, ameaçando-lhe a integridade física ou psicológica, restringindo-lhe a capacidade de locomoção ou, de qualquer forma, invadindo ou perturbando sua esfera de liberdade ou privacidade.

Nos condomínios, não são raras as situações em que moradores e síndicos sofrem perseguições por outras pessoas, afetando negativamente a sua vida dentro daquela coletividade, em razão de atos que se prestam a invadir a intimidade da vítima, coagindo, marcando presença, exercendo uma certa influência no seu emocional e restringindo a sua liberdade.

Porém, com a vigência deste novo artigo, as práticas poderão ser penalizadas com multas e até a prisão do autor do crime, sendo que, nos casos em que a perseguição for feita por mais de uma pessoa, as penalidades poderão ser aumentadas, bem como nos casos em que a vítima for mulher ou idoso.

A partir de agora, espera-se uma diminuição dos casos de stalking que vem prejudicando em demasiado a vida das pessoas em condomínio, aumentando o alerta para que todos aqueles que vivem em ambientes coletivos redobrem o cuidado nas comunicações realizadas nos grupos das redes sociais.

(*) Thiago Badaró é advogado, com atuação voltada à área condominial, pós-graduado em Direito Tributário, processual civil, imobiliário e contratual, professor de direito condominial na Escola Superior de Advocacia (ESA-OAB/SP) e professor de Direito Imobiliário em cursos de pós-graduação de algumas universidades, palestrante e escritor de artigos. Contato: thbadaro@nardesbadaro.adv.br.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br/informese/lei-do-stalking-afetara-relacao-entre-sindico-e-morador-colunistas-thiago-badaro

Considerado essencial nos condomínios, é quase impossível imaginar uma edificação de vários andares sem um elevador para transporte, considerado um dos itens que implica maior responsabilidade de cuidados e custos para o condomínio.

Recentemente, tivemos o infeliz acidente no prédio da Marinha, em Santos (São Paulo), onde quatro membros de uma família faleceram, após a queda de um elevador do nono andar do prédio.

Fatos como o descrito acima são recorrentes e servem sempre de reflexão para dobrarmos a atenção nos cuidados com a manutenção e conserto dos elevadores, haja vista que, em muitos casos, o condomínio ou o síndico - pessoalmente - assumem a responsabilidade pelos danos apresentados no elevador pela inobservância dos cuidados técnicos mínimos.

Podemos elencar duas formas mais comuns de contratação de empresas de elevadores, quais sejam: o contrato de manutenção e o de conservação.

O contrato de conservação tem por objeto a prevenção periódica dos equipamentos e, em regra, possuem prazos para assistência (geralmente 24h da ocorrência), sendo pertinente valorizar as empresas que possuem cláusula SLA (Service Level Agreement).

O Service Level Agreement, ou acordo de nível de serviço, em contrato, é a cláusula que determinará o que o condomínio poderá esperar, detalhadamente, o modo e prazo do serviço prestado pela empresa de elevador e torna-se imprescindível na oportunidade em que a peça ou o equipamento apresenta algum defeito.

Esta espécie de contrato, geralmente, é mais observada nos condomínios novos, tendo em vista que a necessidade de troca de peças ocorre de forma menos recorrente e não prevê a possibilidade de substituição de peças.

Já o contrato de manutenção preventiva, em regra, com periodicidade mensal, sendo bastante visto nos prédios mais antigos, é uma modalidade de contratação, onde se é ofertada a substituição de peças, caso necessário, sendo possível ofertar, ainda, a modernização dos equipamentos.

Em ambas as modalidades de contratação, o síndico deverá sempre exigir o Relatório de Inspeção Anual (RIA), emitido obrigatoriamente pela empresa. Lembrando que, no estado de São Paulo, o artigo 9º da Lei 10.384/87 obriga as empresas de elevador a emitirem o RIA.

Outro ponto de destaque, pouco observado pelos condomínios, é que, antes da contratação, o síndico poderá pedir que a empresa faça uma avaliação dos equipamentos para registro durante a vigência do contrato que poderá ser revisto sempre que seu prazo de vigência terminar.

A análise dos contratos sempre deverá ser realizada pelo corpo jurídico do condomínio, ou advogado de confiança, para que a contratação da empresa seja efetiva e atenda aos interesses do condomínio, resguardando as suas responsabilidades e direitos.

*Thiago Badaró, advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário e sócio-fundador do escritório Nardes Badaró Advocacia Empresarial, sediado em São Paulo e com filial na cidade de Campinas.

Fonte: https://www.estadao.com.br/politica/blog-do-fausto-macedo/cuidados-com-os-contratos-de-conservacao-de-elevadores/?srsltid=AfmBOopUT1uHlG32kXgc_5mB6YJuFs4RxtABz9Gk5XIpSqCszzt1k_vD

As alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil em 2015 vieram facilitar muito a vida das cobranças de condomínio e colocar medo nos inadimplentes ao elevar o patamar das taxas condominiais ao status de títulos executivos extrajudiciais.

Antes da alteração do Código, era preciso que a cobrança do condomínio atrasado passasse por um desgastante processo judicial de reconhecimento de legitimidade, que hoje foi resumido a apenas a análise de informações que se prestam a demonstrar a certeza, legitimidade e liquidez da dívida.

Hoje, instaurada a cobrança, caso o devedor não consiga pagar o valor devido ou apresentar um acordo aceito pelo condomínio, poderá ter seus bens penhorados, incluindo a sua própria moradia, uma vez que o judiciário, atualmente, não aceita mais que a qualidade de único bem de família seja uma escusa para a não penhora do imóvel do devedor.

Porém, muitos acreditam que a oportunidade de execução da dívida é o momento apropriado para a penhora direta do imóvel, não sendo oportunizado ao devedor que penhore outro bem se não a sua própria morada.

Porém, o judiciário brasileiro tem um entendimento oposto, baseado em preceitos da própria lei vigente, que já previa no texto da lei anterior a possibilidade de penhora dos bens do devedor, desde que obedecesse a ordem legal prevista no art. 835, bem como o princípio da menor onerosidade, que reforça o respeito à cobrança da forma que menos prejudique o devedor.

O referido artigo do novo Código de Processo Civil elenca a possibilidade de penhora de uma série de bens, antes de efetivamente ser permitida a penhora direta do imóvel. Conforme a lei determina, a ordem de penhora deverá respeitar o seguinte:

Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:

I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;

II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;

III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;

IV - veículos de via terrestre;

V - bens imóveis;

VI - bens móveis em geral;

Neste contexto, é importante entender que, caso a ordem de penhora não seja obedecida, demonstrando o credor que tentou todas as vias corretas de localização de outros bens do devedor, de acordo com a lei, poderá ter negado seu pedido de penhora direta ao imóvel do inadimplente.

Tal fato poderá obrigar o credor ter de enfrentar nova espera até que outros bens do devedor sejam encontrados, para então poder novamente pedir a penhora do imóvel, investindo mais tempo na solução da cobrança.

O recomendado é que o condomínio, orientado por seu advogado, invista na estratégia de demonstrar ao juiz da causa que, primeiro o morador inadimplente, deverá garantir o valor devido com outros bens que não seja o seu próprio imóvel para que não sofra as penas duras da lei para a solução da cobrança da taxa condominial. Lembrando que a melhor hipótese a ser enfrentada por aqueles que tem um valor em aberto com o condomínio é negociar e não deixar que a cobrança se transforme em execução.

*Thiago Badaró é advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, entre outras áreas do Direito, e sócio-fundador do escritório Nardes Badaró Advocacia Empresarial, sediado em São Paulo e com filial na cidade de Campinas.

Fonte: https://www.estadao.com.br/politica/blog-do-fausto-macedo/quando-e-possivel-penhorar-o-imovel-do-inadimplente-das-taxas-condominiais/?srsltid=AfmBOopOm4BCaT6OGEV6mEPFcLjPiHumBkIKKBD1yBtN5iD7qaVitspk