Perícia no Condomínio Perfil Morumbi, em São Paulo, indicou 32 falhas na construção que podem afetar a segurança de moradores e pedestres na região.

O Condomínio Perfil Morumbi, na zona sul da cidade de São Paulo, conseguiu liminar (tutela de urgência) para ser indenizado pela construtora Exto por conta de vícios de construção ocultos no empreendimento. Perícia judicial, feita antecipadamente, indicou 32 falhas na construção que podem afetar a segurança de moradores e pedestres na região - uma das mais graves na fachada, que apresenta rachaduras após oito anos da entrega do imóvel.

Por Marcela Villar — De São Paulo

Fonte: https://valor.globo.com/legislacao/noticia/2024/05/24/construtora-tera-que-indenizar-por-falhas-em-obra.ghtml

O Superior Tribunal de Justiça manteve a condenação de uma construtora por falha na entrega de vagas de garagem em um condomínio em São Paulo, com metragens fora dos padrões previstos na legislação vigente, obrigando a empresa ao ressarcimento pelos prejuízos causados.

As ações de vícios construtivos são recorrentes no judiciário brasileiro, principalmente nos empreendimentos recém-entregues, discutindo desde problemas estruturais aparentes, itens defeituosos e até a falta de componentes essenciais para a rotina do condomínio.

A ação teve como base a inadequação constatada nas dimensões das vagas de garagem e nas áreas de circulação entre elas, que resultavam em depreciação no valor das unidades, prejudicando os proprietários.

Atualmente, é garantido o direito às construtoras de haver uma tolerância de até 5% de diferença do estimado no cálculo das vagas, aplicando-se o que determina o artigo 500, § 1º do Código Civil:

• Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.

Avaliando o relatório da perícia no citado processo, o ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, relator do recurso, entendeu pela inaplicabilidade do artigo 500 do Código Civil, justificando que mesmo que fosse possível “levar em consideração a tolerância prevista na legislação municipal, ainda assim não atenderia a finalidade a que se destinam”, com base em decisão parecida com o caso enfrentado.

A decisão proferida em sede de Recurso Especial (RESP 1.869.868) traz um precedente da justiça favorável aos condomínios para que possam buscar o seu direito para discutir mais uma matéria na relação dos vícios construtivos.  

Por fim, esse tipo de medida, buscada em regra pelos síndicos, permite não só que os condomínios reparem problemas provenientes das construtoras, mas obtenham também uma maior valorização do seu patrimônio.

Fonte: https://www.direcionalcondominios.com.br/stj-concede-direito-de-indenizacao-a-condominio-por-erro-de-metragem-em-vagas-de-garagem/

A Lei Geral de Proteção de Dados está em vigor há mais de três anos e ainda causa dúvidas. Este artigo traz as principais definições da LGPD em condomínios.

A Lei Geral de Proteção de Dados (LGPD) é uma realidade presente nos condomínios desde sua entrada em vigor, em agosto de 2020.

E passados pouco mais de três anos da sua vigência, a LGPD ainda é motivo de dúvidas tanto para moradores, como para síndicos, os quais acabam tendo mais contato com as informações que são protegidas pela legislação.

De forma bem simplificada, trago aqui as principais questões que mais são causam dúvidas sobre a forma de lidar com a proteção de dados em condomínios e que deve ser feito quando enfrentada cada uma das situações.

1) A LGPD se aplica às pessoas físicas

A lei geral de proteção de dados se aplica apenas a dados pessoais de pessoas naturais, ou seja, dados de pessoas físicas e a forma como ele é tratado por pessoas físicas ou jurídicas.

Nos condomínios, a aplicação da LGPD se projeta a qualquer pessoa física vinculada ao empreendimento, tais como moradores, visitantes, pessoas que compõe o corpo diretivo ou funcionários, sendo que o responsável pelo tratamento dos dados será o próprio síndico.

2) A LGPD protege todos os dados

Existe uma falsa percepção de que a Lei Geral de Proteção de Dados serve para proteção de vídeos ou áudios dos moradores e se esquecem que a proteção se estende a qualquer dado ou informação sobre determinada pessoa.

Por exemplo, origem racial, étnica, convicção religiosa, opinião política, filiação a sindicato, filosófico, político, referente à saúde, vida sexual, dado genético ou biométrico, entre outros que possam identificar aquela pessoa.

3) Não confunda LGPD e direito à privacidade

Os casos comuns ocorrem quando, por exemplo, um funcionário expõe, mesmo que internamente entre os demais colaboradores do condomínio, o horário de entrada e saída de determinado morador, o questionamento de quem foi a visita recebida por aquela unidade, ou seja, qualquer informação que reflita a rotina ou a intimidade do condômino deve ser respeitada e pode não ser somente contemplada pela LGPD.

4) A LGPD não obriga os síndicos a cuidarem de bens particulares dos moradores

Não são raros os casos em que o condomínio implanta câmeras de vigilância e, com grande frequência, o síndico é demandado para vigiar diariamente os carros dos moradores, para apurar se houve riscos na lataria, ou observar a rotina de filhos e até de cônjuges, colocando a responsabilidade do síndico de vigiar pessoas ou patrimônios particulares.

A proposta da Lei Geral de Proteção de dados é a defesa do tratamento da informação de determinada pessoa.

Sendo assim, o síndico pode observar as câmeras ou gravações para monitorar se as normas do condomínio estão sendo obedecidas, se os funcionários estão fazendo um bom trabalho, se é necessário realizar algum reparo nas áreas comuns, etc.

5) A regra tem que estar clara para todos os proprietários

Em razão da importância do tema e a quantidade de dúvidas que a situação pode gerar, é normal que haja confusão dos moradores sobre a lei, o que demanda sempre esclarecimentos.

Por esta razão, o síndico, com auxílio jurídico, poderá criar informativos para orientar os moradores sobre a forma de tratamento das informações de todos no condomínio.

6) O condomínio pode criar regras sobre o tema LGPD

Desde que a regra não conflite ou contrarie a lei o condomínio pode, na convenção ou por meio das assembleias, criar formas específicas para o tratamento de dados dos moradores e funcionários.

É cada vez mais comuns escritórios de advocacia assessorarem síndicos e condomínios para os estabelecimentos de normas de atendimento à Lei Geral de Proteção de Dados.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br/informese/lgpd-em-condominios-colunistas-thiago-badaro

Destituição de síndico é uma situação extremamente delicada que poderá ser enfrentada por quem exerce a função de modo orgânico ou profissional, sendo necessário compreender os principais aspectos que influenciam legalmente tal medida. A perda de mandato pode ocorrer desde que seja comprovado qualquer dos três elementos prescritos no rol do art. 1.349 do Código Civil. São ele: (i) a prática de irregularidades; (ii) não prestação de contas; ou (iii) não administrar convenientemente o condomínio.

Quando falamos sobre a prática de irregularidades nos condomínios, avaliamos objetivamente as atividades do síndico de acordo com a Convenção Condominial e o Regimento Interno, bem como demais normas e legislações vigentes, que deverão ser observadas pelo síndico durante o período de sua gestão, já que este caso se aplica a quem administra o condomínio em desacordo com tais preceitos.

Já com relação à prestação de contas, é de conhecimento comum que o síndico obrigatoriamente precisa prestar contas em três hipóteses: (i) sempre que exigido, (ii) à assembleia e (iii) anualmente na assembleia ordinária.

A terceira hipótese de destituição está na administração de forma não conveniente, sendo este um dos temas mais subjetivos nas hipóteses de destituição trazidas pelo Código Civil, uma vez que precisa ser apurada de forma criteriosa para comprovar se, de fato, a administração não atende aos interesses dos moradores.

O procedimento básico para a destituição é o chamamento da assembleia por ¼ dos condôminos, por meio de lista para a convocação com assinatura dos moradores, lembrando que algumas decisões permitem que os inadimplentes possam convocar tal assembleia, mas não poderão estes participar ou votar na reunião.

Além disso, a assembleia deverá ser convocada por meio de edital com assunto específico e respeito ao prazo de convocação previsto na Convenção, conjuntamente com a lista de assinantes, requisitos imprescindíveis a serem observados, assim como o direito de defesa do síndico na assembleia.

Com relação ao quórum, o Tribunal de Justiça de São Paulo, em seus vários julgados, reconhece que para a destituição é necessária a deliberação da maioria absoluta dos membros presentes na assembleia. Importante considerarmos que quando não respeitado os requisitos de convocação da assembleia, esta poderá ser considerada nula, mediante ação judicial, possibilitando que o síndico realize a reintegração de posse do cargo, além da aplicação de efeitos adicionais.

Por fim, é necessário observar que a destituição poderá ter reflexos para o síndico destituído, já que, a depender do caso, as práticas elencadas no Código Civil podem trazer prejuízos ao condomínio, nascendo então o dever do antigo gestor de reparar danos causados. Os reparos poderão ser financeiros, como a restituição de valores, ou por meio da obrigação de realizar determinada ação em favor do condomínio. Vale reforçar que esse reflexo pode prejudicar de forma igual o síndico morador e o síndico profissional.

Matéria publicada na edição 295 nov/2023 da Revista Direcional Condomínios

Fonte: https://www.direcionalcondominios.com.br/destituicao-do-sindico-entenda-por-que-e-como-ocorre/

Segundo especialista em direito condominial, os golpes mais comuns são aqueles que oferecem algum lugar para locação de temporada em sites.

O número de registros do crime de estelionato chegou a 1.819.409 em 2022, uma média de 208 golpes a cada hora no Brasil e crescimento de 326,3% em quatro anos nessa modalidade. Em relação a 2021, o aumento foi de 38%. Os dados estão na 17ª edição do Anuário Brasileiro de Segurança Pública. Com a chegada do fim de ano, aumentam os riscos do golpe de aluguel, em razão da alta procura on-line de imóveis para festas e/ou férias.

Thiago Badaró, advogado especialista em direito condominial, explica que os golpes de aluguéis são comuns, “principalmente, àquelas pessoas que, muito próximo à data das festas de natal e ano novo, procuram imóveis com baixo preço”.

“A melhor forma de se prevenir é acessar à locação em sites confiáveis e, quando possível, verificar se outras pessoas já locaram o mesmo imóvel, buscando saber um pouco a experiência dela sobre a locação.”

Para que o consumidor possa se proteger desses golpes, é importante buscar, também, o imóvel na localização desejada com o máximo de antecedência. “Já que o tempo é crucial para as avaliações de praxe”, completa Badaró.

Fonte: https://www.correiobraziliense.com.br/economia/2023/11/6662066-festas-de-fim-de-ano-aumentam-risco-de-golpe-de-aluguel-veja-como-se-proteger.html

A polêmica do condômino inadimplente, mas com acordo, estar na assembleia tem duas vertentes diferentes, mas ambas partem do conceito de novação das taxas em aberto.

A assembleia condominial é um dos institutos mais importantes da vida em condomínio, pois é nela que os condôminos podem debater e votar questões importantes, além de acompanhar o trabalho feito pelo síndico, por meio das prestações de contas.

Nesta oportunidade, o condômino tem voz na hora de decidir sobre diversos temas relativos ao condomínio e, por ser tão importante, participar e votar na assembleia é considerado, por lei, um direito do condômino.

A assembleia é, de fato, um dos ápices da vida em condomínio e para participar desse momento tão importante, o novo Código Civil diz o seguinte:

“Art. 1.335. São direitos do condômino: (…) III – votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite”.

O texto da lei é simples e claro. O condômino inadimplente não tem direito de participar das assembleias gerais, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, mas a pergunta que fica:

O condômino com acordo pode votar? Como fica a situação de condôminos que estavam inadimplentes, mas fizeram acordo com o condomínio e estão pagando as cotas em atraso? Estes condôminos são considerados adimplentes ou inadimplentes para efeito de votação em assembleia?

Esse é um tema polêmico nos condomínios, pois o Código Civil não traz uma disposição específica sobre isso e, nesse caso, há uma grande discussão que divide os profissionais do Direito em duas correntes.

Dois entendimentos em relação à participação de condômino inadimplente em assembleia

A primeira corrente considera que a negociação do pagamento por meio de acordo estabelece novas condições para o condômino e isso implica também em não o considerar mais inadimplente. Para os defensores dessa tese, é uma situação semelhante a uma compra parcelada.

Nesse caso, a dívida existe, mas desde que o condômino esteja em dia com o pagamento das parcelas, ele não é considerado inadimplente.

Ou seja, mesmo que não tenha quitado a dívida integralmente, já que existem parcelas vincendas do acordo, ele está quite com o condomínio e possui direito a voto.

Para os que defendem esse posicionamento, o argumento utilizado é o instituto da novação, transformação da dívida em outra, com a extinção da obrigação inicial, conforme previsão no art. 360 do Código Civil.

A outra vertente acredita que acordo não descaracteriza a inadimplência, pois o débito só será extinto quando houver a quitação total do acordo.

Sendo assim, enquanto existir parcelas sendo pagas, o condômino não estará quite com a sua cota condominial, o que não o possibilita participar das votações em assembleia.

Lembramos que a previsão orçamentária, realizada anualmente pelo síndico, determina que o morador é obrigado a pagar, na data prevista na convenção, a cota proporcional à fração da sua unidade, na sua integralidade.

Quando o condômino que realiza um acordo somente estendeu aquela pendência para um prazo maior, mas a composição da taxa que lhe compete não foi integralmente recolocada nos caixas do condomínio, mantendo-se o “buraco” na composição orçamentária daquele mês, não fazendo com que o condômino ficasse quite com a taxa condominial. Nesse sentido podemos realizar alguns apontamentos.

Significado de estar quite e o conceito de novação de dívida

Podemos iniciar analisando a palavra “quite” que segundo o Dicionário Brasileiro da Língua Portuguesa, significa livre de dívida, de obrigação.

Neste caso, o condômino com o acordo, não está livre da dívida, mesmo que a substitua por outra, pois nele, com a devida correção monetária, multa, juros e (em alguns casos) custas, recebeu um novo vencimento, mas não quitou a obrigação principal contraída.

Ele continua obrigado à pagá-la até o final, ou seja, somente com o pagamento da última parcela o condômino supriu a lacuna que deixou pelo não pagamento da sua proporcionalidade no mês de inadimplência.

Além disso, para que a novação da dívida seja efetiva, a nova obrigação contraída deverá ser mudada de forma substancial, e não somente por alterações secundárias, como mudança de prazo de pagamento.

Porém, na prática, o objeto da dívida não muda, pois o morador continua devedor da cota condominial, o que contraria a premissa da novação.

Decisão judicial recente sobre participação de condômino inadimplente em assembleia

A jurisprudência mais recente já reconhece para as dívidas condominiais que o simples parcelamento de uma dívida não significa que esta foi novada automaticamente, como pode ser visto em decisão publicada em 2022:

AGRAVO DE INSTRUMENTO – DESPESAS CONDOMINIAIS – NOVAÇÃO – INOCORRÊNCIA – Mero parcelamento de dívida não implica em ânimo de novar – Acordo firmado entre um dos executados e o condomínio que não constitui alteração substancial da dívida e tampouco exime a responsabilidade dos proprietários frente ao débito cobrado – Execução, no entanto, que deve prosseguir em face da agravante apenas com base no valor originário da execução, excluída a multa de 30% por descumprimento da avença – RECURSO PROVIDO EM PARTE.

(TJSP;  Agravo de Instrumento 2278941-14.2021.8.26.0000; Relator (a): Luis Fernando Nishi; Órgão Julgador: 32ª Câmara de Direito Privado; Foro de Presidente Prudente - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/03/2022; Data de Registro: 10/03/2022)

Isso ocorre porque o próprio código é claro em determinar que a dívida nova substitui e, concomitantemente,  extingue a anterior o que não acontece na realidade dos condomínios, vejamos o que diz o inciso primeiro do art. 360, I do Código Civil:

Art. 360. Dá-se a novação:

I - quando o devedor contrai com o credor nova dívida para extinguir e substituir a anterior;

(g.n)

Ainda avaliando a situação por outro prisma, digamos que o morador consiga realizar uma novação efetiva da dívida condominial, inclusive com o condomínio concedendo o comprovante de quitação sobre a dívida daquele mês específico que ficou em aberto, porém com nova a obrigação sendo devida em parcelas.

Neste caso, contraindo nova obrigação, ainda sim, o morador permanece não quite com o condomínio, já que, o código não especifica qual obrigação deverá ser quitada para que o morador participe da assembleia, devendo a avaliação desse caso ser geral, ou seja qualquer obrigação em aberto com o condomínio, não permite o direito de participação ou voto do morador.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

III - votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

(g.n)

Sendo assim, mesmo que a questão seja polêmica o Código Civil não dá margens para interpretações diversas das trazidas acima, logo, qualquer obrigação contraída com o condomínio e não quitada impedirá o morador de participar e votar nas assembleias condominiais.

Fonte: https://www.sindiconet.com.br/informese/condomino-inadimplente-em-assembleia-colunistas-thiago-badaro