As alterações trazidas pelo novo Código de Processo Civil em 2015 vieram facilitar muito a vida das cobranças de condomínio e colocar medo nos inadimplentes ao elevar o patamar das taxas condominiais ao status de títulos executivos extrajudiciais.
Antes da alteração do Código, era preciso que a cobrança do condomínio atrasado passasse por um desgastante processo judicial de reconhecimento de legitimidade, que hoje foi resumido a apenas a análise de informações que se prestam a demonstrar a certeza, legitimidade e liquidez da dívida.
Hoje, instaurada a cobrança, caso o devedor não consiga pagar o valor devido ou apresentar um acordo aceito pelo condomínio, poderá ter seus bens penhorados, incluindo a sua própria moradia, uma vez que o judiciário, atualmente, não aceita mais que a qualidade de único bem de família seja uma escusa para a não penhora do imóvel do devedor.
Porém, muitos acreditam que a oportunidade de execução da dívida é o momento apropriado para a penhora direta do imóvel, não sendo oportunizado ao devedor que penhore outro bem se não a sua própria morada.
Porém, o judiciário brasileiro tem um entendimento oposto, baseado em preceitos da própria lei vigente, que já previa no texto da lei anterior a possibilidade de penhora dos bens do devedor, desde que obedecesse a ordem legal prevista no art. 835, bem como o princípio da menor onerosidade, que reforça o respeito à cobrança da forma que menos prejudique o devedor.
O referido artigo do novo Código de Processo Civil elenca a possibilidade de penhora de uma série de bens, antes de efetivamente ser permitida a penhora direta do imóvel. Conforme a lei determina, a ordem de penhora deverá respeitar o seguinte:
Art. 835. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
II - títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
III - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
IV - veículos de via terrestre;
V - bens imóveis;
VI - bens móveis em geral;
Neste contexto, é importante entender que, caso a ordem de penhora não seja obedecida, demonstrando o credor que tentou todas as vias corretas de localização de outros bens do devedor, de acordo com a lei, poderá ter negado seu pedido de penhora direta ao imóvel do inadimplente.
Tal fato poderá obrigar o credor ter de enfrentar nova espera até que outros bens do devedor sejam encontrados, para então poder novamente pedir a penhora do imóvel, investindo mais tempo na solução da cobrança.
O recomendado é que o condomínio, orientado por seu advogado, invista na estratégia de demonstrar ao juiz da causa que, primeiro o morador inadimplente, deverá garantir o valor devido com outros bens que não seja o seu próprio imóvel para que não sofra as penas duras da lei para a solução da cobrança da taxa condominial. Lembrando que a melhor hipótese a ser enfrentada por aqueles que tem um valor em aberto com o condomínio é negociar e não deixar que a cobrança se transforme em execução.
*Thiago Badaró é advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário, entre outras áreas do Direito, e sócio-fundador do escritório Nardes Badaró Advocacia Empresarial, sediado em São Paulo e com filial na cidade de Campinas.
